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利回りとは
不動産投資に利回りという言葉は不可欠です。
- 利回り
投資に対する利益の回収割合のこと。
投資額に対する年間の賃料収入の割合を還元利回り(キャップレート)という。
利回り表示には2種類あります。
- ネット利回り(実質利回り)
収入から経費を差し引いた純収入で計算した利回り
(家賃−経費)×12ヶ月÷購入代金×100=ネット利回り(%)
※経費・・・管理費・修繕積立金・保険料・租税公課など。
- グロス利回り(表面利回り・単純利回り)
経費を差し引かず総収入で計算した利回り
「利回り10%」と書いてあっても表示がグロス利回りの場合、ネット利回りに直すと思わぬ低利回りになることがあるので注意が必要です。
不動産投資にとっての利回りは投資に対する利益の回収割合。
裏返せば投資した資金がどれくらいの期間で回収できるかということが分かります。
同じ500万円の物件を買った場合
- 利回り10%
1年間で回収できる資金は10/100。全額回収するのに10年。
- 利回り8%
1年間で回収できる資金は8/100。全額回収するのに12年6ヶ月。
投資資金を回収するまでは、不労所得があると言っても資金を回収しているだけ。
ですから資金回収の期間は短ければ短いほうが良い。
イコール、利回りが高ければ高いほうが良いと思うのです。
不動産の価値が下がっても、資金回収が終わっていれば「損」をすることはありません。
基本的には相対取引ですが、不動産相場にはこれまでの歴史どおり波があります。
「損」というリスクを回避するには、早く資金回収するのが一番だと思うのです。
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